Anwalt Gewerbemietrecht gibt einen ersten Einblick in die Fülle der Probleme und Besonderheiten im Gewerbemietrecht.
Die Höhe der Miete
Für die Höhe der zu entrichtenden Miete bei Geschäftsräumen kommt es allein auf eine Vereinbarung der Parteien an. Es gibt keine gesetzliche Vorgabe. Eine solche existiert zwar für die Vermietung von Wohnräumen in den §§ 556-561 BGB. Mangels eines Verweises in § 578 BGB ist diese Regelung jedoch nicht entsprechend anwendbar.
Anwalt Gewerbemietrecht: Die Dauer des Mietverhältnisses
Die Parteien eines Mietverhältnisses haben die Möglichkeit, eine bestimmte Laufzeit des Mietvertrags festzulegen. In diesen Fällen endet das Mietverhältnis nach § 542 Abs. 2 BGB mit dem Ablauf der vereinbarten Zeit. Neben einer begrenzten Mietdauer können die Parteien auch einen unbefristeten Mietvertrag vereinbaren, dann gilt dieser auf unbestimmte Zeit.
Anwalt Gewerbemietrecht: Die Beendigung des Mietverhältnisses
Ein gesetzlich geregelter Fall der Beendigung eines Mietverhältnisses ist die Beendigung durch Zeitablauf bei befristetem Mietvertrag nach § 542 Abs. 2 BGB. Darüber hinaus haben die Vertragsparteien jederzeit die Möglichkeit, einen Aufhebungsvertrag zu schließen.
Anwalt Gewerbemietrecht: Die ordentliche – fristgebundene – Kündigung
Mieter und Vermieter haben bei unbefristet abgeschlossenen Mietverträgen jederzeit die Möglichkeit, das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen. Anders als im Wohnraummietrecht (§573BGB) gibt es keine Vorgaben bezüglich der Gründe, aus denen eine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden kann. Diese müssen auch nicht in der Kündigung angegeben werden.
Während im Wohnraummietrecht die Kündigung nach § 568 BGB schriftlich erfolgen muss, ist bei der Kündigung eines Mietvertrags über Geschäftsräume keine bestimmte Form einzuhalten. Die einzuhaltende Kündigunsfrist kann sich zum einen danach bestimmen, welche Fristen zwischen den Vertragsparteien vereinbart worden ist. Wurde eine solche Vereinbarung nicht getroffen, richtet sich die einzuhaltende Kündigungsfrist nach § 580a Abs. 2 BGB. Demnach ist eine Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig, woraus sich eine Kündigungsfrist von fast sechs Monaten ergibt.
Die außerordentliche – fristlose – Kündigung
Darüber hinaus können beide Vertragsparteien den Mietvertrag außerordentlich und fristlos kün-digen, wenn bestimmte Voraussetzungen gegeben sind. Für eine fristlose Kündigung ist es erforderlich, dass ein wichtiger Grund vorliegt. Dieser ist nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB dann vorhanden, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls und der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder einer anderen Beendigungsart nicht zugemutet werden kann.
Dies kann insbesondere bei Nichtzahlung der Miete durch den Mieter (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB), einer Gesundheitsgefährdung des Mieters durch die Benutzung der Mietsache (§ 569 Abs.1 BGB i.V.m. §578Abs.2Satz3BGB) oder bei Störung des Hausfriedens durch eine der beiden Parteien (§569Abs.2BGB i.V.m. § 578 Abs. 1 Satz 1BGB)gegeben sein. Neben den in § 543 Abs.2 BGB ausdrücklich genannten Fällen der Annahme eines wichtigen Grundes können noch weitere, nicht im Gesetz genannte dazukommen, da jene als sogenannte Regelbeispiele keine abschließende Funktion haben. Mangels eines Verweises auf die Vorschriften bzgl. der einzuhaltenden Form einer Kündigung im Wohnraummietrecht gemäß § 568 Abs. 1 BGB (Schriftform) ist auch bei einer fristlosen Kündigung eines Mietvertrags über Geschäftsräume keine bestimmte Form einzuhalten.
Realistische Nebenkosten
Ein Punkt mit dem der Anwalt Gewerbemietrecht immer wieder konfrontiert wird, sind die Nebenkosten. Häufig erleben wir es, dass ein vermeintlich sehr günstiges Mietangebot sich im Nachhinein durch extrem hohe Nebenkosten als finanzielle Falle erweist. In unseren Kanzleien in Hamburg, Berlin, Bremen, Lübeck und Hannover raten wir Mietern regelmäßig, sich unbedingt die Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre zeigen zu lassen und sich nicht auf die Schätzung der Vermieter zu verlassen. Außerdem sollten Sie als Mieter genau überlegen, inwiefern ihr Geschäftskonzept sich vom Vormieter unterscheidet und was daraus für die Nebenkosten resultiert.
Als Rechtsanwälte können wir auch Vermietern nur raten, die Nebenkosten möglichst genau zu schätzen und keine realitätsfern niedrigen Angaben zu machen. Einerseits können sich daraus bei wissentlich falscher Information rechtliche Konsequenzen ergeben, andererseits kann es nicht im Sinne einer langfristigen und stabilen Geschäftsbeziehung liegen, wenn ihr Mieter bereits nach einem Jahr durch die Nebenkosten insolvent wird.
Verantwortlich für die Seite Anwalt Gewerbemietrecht ist Rechtsanwalt Stephan Steinwachs.